Haber / Duyuru

   Apartman yaşamı, bireysel yaşam alanlarının yanı sıra ortak kullanım alanlarını da içeren bir düzen içinde yürütülmektedir. Bu ortak yaşam alanlarının nasıl kullanılacağı ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile belirlenmiştir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 15.02.2016 tarihli, 2015/6244 Esas ve 2016/2299 Karar sayılı ilamı, apartman yaşamında sıkça karşılaşılan balkon kapatma uygulamalarıyla ilgili önemli bir içtihat niteliği taşımaktadır.

Ortak Alanlara Müdahale ve Kat Maliklerinin Sorumluluğu

   Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi açık bir şekilde, kat maliklerinin ana taşınmazın mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlü olduklarını düzenlemektedir. Aynı maddenin devamında, ortak alanlarda herhangi bir inşaat, onarım, tesis veya değişiklik yapılması için tüm kat maliklerinin en az beşte dördünün yazılı rızası gerektiği belirtilmiştir. Yani bir malik, kişisel konforunu artırmak adına ortak alana müdahale edemez. Bu tür işlemler, çoğunluk iradesine bağlıdır. Aksi halde yapılan işlem, hukuka aykırı hale gelir.

Projeye Aykırı Balkon Kapatmaları

   Yargıtay kararına konu olayda; davalıya ait bağımsız bölümde bulunan balkon, PVC malzemeyle kapatılmış ve mutfakla birleştirilmiştir. Ancak balkonun bu şekilde kapatılması, mimari projeye açıkça aykırı bulunmuştur.

   Kararda dikkat çeken hususlardan biri de, balkonun camla veya ışık geçirmeyen malzemeyle kapatılmasının, ya da yapılan tadilatın bina statiğini etkilememesinin veya çevreye zarar vermemesinin, projeye aykırılığı ortadan kaldırmadığıdır. Bu tür bir müdahale, sabit eser niteliğinde sayılmakta ve bunun için kanuni şartların sağlanması zorunludur.

Yerel Mahkeme Hatalı Değerlendirme Yaptı

   Yerel mahkeme, balkonun iç alana dâhil edilmesinin ruhsata tabi olmadığı, apartmandaki maliklerin %90’ının benzer tadilat yaptığı ve binanın statiğinin zarar görmediği gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Ancak Yargıtay, bu gerekçelerin projeye aykırılığı meşru hale getirmeyeceğini vurgulayarak kararı bozmuştur.

Yargıtay’ın Değerlendirmesi ve Sonuç

  Yüksek Mahkeme, bu gibi tadilatların proje değişikliği anlamına geldiğini, bu nedenle hukuka aykırı olduğunu ve eski hale getirme kararının verilmesi gerektiğini açıkça belirtmiştir.

   Dolayısıyla balkon kapatmaları gibi müdahaleler sadece estetik veya işlevsel değerlendirmelerle değil, hukuki zeminde ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun öngördüğü kat maliklerinin iradesine uygun olarak yapılmalıdır. Aksi durumda yapılacak her müdahale ortak alana izinsiz müdahale sayılacak ve eski hale getirme gibi sonuçlar doğurabilecektir.

| Yargıtay 18. HD. 2015/6244 E. 2016/2299 K. 15.02.2016 T.